Etape de l’achat

Signature du compromis ou de la promesse de vente

C'est l'acte par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un acheteur en précisant les conditions de la vente. Il est quand même nécessaire de bien faire le distinguo entre les deux formules. Le compromis, c’est plus qu’un promesse et moins qu’une vente. En signant ce contrat, vous vous engagez à acheter. L’avantage est qu’il dispense de frais d’enregistrement. Dans la promesse de vente, vous vous réservez le droit d’acheter ou non, dans un délai fixé avec le vendeur. Si vous acceptez, on dit que vous levez l’option. Le risque est que le vendeur a pu, entre temps, céder le bien à un autre acheteur et que vous ne pouvez alors demander l’exécution forcée de la vente. Si vous n'achetez pas, vous perdez votre dépôt de garantie. Pour cette formule, il faut, par ailleurs, s’acquitter de frais d’enregistrement.

Dans les deux cas, la signature de l’avant-contrat est en général assorti du versement d'un acompte (dépôt de garantie) représentant au maximum 10% du prix de vente du bien. Son non-respect entraîne le paiement de dommages et intérêts. Vous pouvez néanmoins insérer une clause suspensive (refus de prêt de la banque, droit de préemption par la commune, découverte d'une servitude d'urbanisme grave), qui vous permettra de vous dégager sans indemnité. Vous disposez d'un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l'acquisition. En tout cas, si vous attendez l'accord du banquier pour un emprunt immobilier, n'oubliez pas d’inscrire une clause stipulant qu'à défaut d'obtenir le prêt, vous êtes libéré de tout engagement et pouvez récupérer votre indemnité d'immobilisation.

Il faut environ trois mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic,... Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente.

Montage du dossier d’offre de prêt

Une fois le compromis signé, vous pouvez vous consacrer au montage financier du projet. Lors d’un premier rendez-vous à la banque, votre conseiller financier étudiera votre profil (situation familiale, revenus, capacité d'épargne, stabilité professionnelle, ancienneté, crédits en cours, biens immobiliers...). Notez qu’en fonction de vos revenus, plusieurs prêts avantageux peuvent vous être accordés (prêt à taux zéro, le prêt 1 %, le prêt d'accession sociale). Pour monter le dossier, les pièces suivantes vous seront demandées : carte nationale d'identité ou carte de séjour, livret de famille, contrat de mariage, jugement de divorce éventuel, justificatif de domicile, le dernier avis d’imposition, le dernier bulletin de salaire avec justificatif de la date d'entrée, justificatifs d’autres revenus (fonciers, baux, CAF), les trois derniers relevés bancaires justifiant des charges, les justificatifs des autres crédits en cours ou sollicités pour l’opération financée. Pour l’achat d'un logement dans un immeuble collectif neuf ou d'un logement ancien, vous devrez présenter l’avant-contrat.

La banque délivre ensuite un accord de principe puis envoie le dossier à un organisme de cautionnement qui donnera son accord de garantie ou non. La caution est un engagement pris pour garantir le paiement du crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur. Il en existe plusieurs sortes :

-La caution solidaire d’un particulier : La banque peut accepter, sous certaines conditions de solvabilité, qu'une tierce personne se porte caution en garantie du prêt. Cet engagement doit être formalisé par un acte sous seing privé généralement sans frais.

- La caution hypothécaire (ou caution réelle) : Une tierce personne consent une hypothèque sur un de ses biens pour garantir l'emprunt. Son coût est élevé et engendre des frais de mainlevée en cas de sortie.

- Le privilège prêteur de denier : C’est la garantie hypothécaire retenue lorsque le prêt est destiné à l'acquisition d'un bien immobilier ancien ou neuf achevé. Son inscription est moins chère que l'hypothèque car non assujettie à la taxe de publicité foncière de 0.615% du montant du prêt. Son coût est faible mais engendre des frais de mainlevée en cas de sortie.

- La société de cautionnement : Créée par les banques, elles se nomment Crédit Logement, SACCEF, CAMCA, ou SOCAMI et réduisent vos frais de garantie. La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de non paiement des échéances. Si son coût à l'entrée est élevé, elle possède comme avantages les absences de frais de mainlevée et d’acte sous seing privé.

- La caution mutuelle fonctionnaire : Les fonctionnaires et certaines professions peuvent bénéficier d'une garantie sans frais grâce à ce type de caution : Education nationale (MGEN), RATP, PTT, Police, militaires (GPM). Les critères d'acceptation sont néanmoins très stricts en terme d'apport ou de ratio d'endettement.

Toute cette procédure dure entre un et deux mois.Pour finir, la banque vous fait parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, coût total, taux effectif global...).A compter de la réception de ce courrier, vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes du prêt. Le onzième jour et pas avant, vous retournez votre offre signée par la Poste. Vous recevrez quelques jours plus tard votre chèque.

Signature de l'acte de vente

Devant notaire, vous signez l’acte officiel qui vous fait devenir propriétaire.Le contrat doit comporter l'adresse du logement, sa superficie, la description de toutes les pièces et des meubles éventuellement vendus, les servitudes, la présence ou l'absence d'hypothèque sur le bien vendu, votre état civil complet et celui du vendeur ; le nom de l'avant-dernier propriétaire et de l'étude de notaire concernée, la date prévue pour l'entrée dans les lieux, le prix et les modalités de paiement.
Vous versez alors le solde du prix d’achat du bien ainsi que les frais de notaire (honoraires, taxes collectées pour l'Etat, frais d'hypothèque ou de caution de votre prêt). Les clés de votre logement vous sont remises tout comme les attestations de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, assurance incendie, inscription des enfants à l'école).

Formalités postérieures

Par la suite, le notaire envoie l’acte de vente au bureau des hypothèques où il est publié au fichier immobilier.Il recevra plus tard « une copie authentique » portant les cachets de l’administration fiscale : votre titre de propriété dont l’original sera conservé par le notaire.
Entre la signature de l'acte de vente et la réception de votre titre de propriété, il s'écoule en général de trois à six mois.

Mêmes si toutes ces formalités vous paraissent longues et compliquées, dites-vous que ce n'est rien comparé au plaisir que vous aurez lorsque vous serez douilletement installé dans votre nouveau "Home Sweet Home" !

Impact du régime matrimonial

L'indivision
C'est la solution la plus courante. En achetant tous les deux le bien immobilier, les concubins deviennent propriétaires indivis du logement familial. L'acte d'achat précise dans quelle proportion chacun est propriétaire du bien. En cas de séparation, les propriétaires pourront procéder à la vente du bien et en partager le prix ou l'un d'eux pourra racheter la part de l'autre pour devenir propriétaire à part entière. En l’absence d’accord amiable, le partage sera fait en justice.En cas de décès, si aucune disposition testamentaire n'a été prise, la part du concubin ira à ses héritiers qui pourront exiger le partage. Si les deux concubins ont eu des enfants, le maintien de l'indivision pourra être obtenu si les enfants sont mineurs au moment du décès.

La Société civile immobilière (SCI)
Il faut, avant d'acheter, créer une Société civile immobilière, en apportant un capital égal au montant de la transaction. C'est cette SCI qui sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société.Cela exige d’accomplir des formalités de constitution (rédiger des statuts, formalités de publicité) et d’assumer une gestion (tenue d'une comptabilité, assemblées générales, obligations déclaratives…).En matière de succession, la SCI protège davantage le concubin survivant : les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l'indivision.Par ailleurs, il est possible de prévoir une clause pour garantir au concubin survivant le droit de rester dans le logement commun au décès de l'un d'eux.

La tontine
La tontine est une clause juridique insérée dans l’acte d’acquisition qui permet d'effectuer une donation au dernier vivant, sans que les héritiers du défunt puissent prétendre à un droit sur le bien.Elle prévoit qu'au décès de l'un des deux acheteurs, le survivant deviendra le seul propriétaire du logement, quel que soit le montant de sa participation à l'achat. Ce système permet d'avantager la personne avec laquelle on vit. En revanche, la tontine est beaucoup plus rigide que l'indivision ou la SCI. En cas de mésentente, il est impossible de vendre le logement, à moins de convaincre l'autre de renoncer à sa clause tontinière. Aucun juge ne peut vous y aider.

Et le PACS ?
Les concubins ayant signé un Pacte civil de solidarité (PACS) font un achat en indivision, supposé financé à parts égales sauf mention contraire dans l'acte d'acquisition. Mais surtout, ils bénéficient d'un avantage fiscal en matière de donations et successions. Le patrimoine transmis est soumis aux droits de mutation, après un abattement. Et la part nette taxable, après abattement, est soumise à une taxation inférieure à celle de deux concubins non « pacsés ». En outre, le concubin survivant signataire d'un Pacs peut demander au juge l'attribution préférentielle du logement. A vous à présent de choisir la formule la plus adaptée à votre futur nid d'amour !

Acheter en SCI

La société civile immobilière est née avec le Code civil, en mars 1804, et repose aujourd’hui sur un texte du 4 janvier 1978. Cette parenthèse historique étant faite, il faut savoir que pour constituer une SCI, il faut au moins deux personnes. A partir de là, toutes les alliances sont possibles : époux, concubins, un couple et ses enfants, des frères et sœurs ou un groupe d’amis.L’association étant constituée, vous devez vous acquitter de certaines formalités, assez simples finalement.En premier lieu, vous devez rédiger les statuts (nom, siège social, montant du capital, fonctionnement) et les signer. Ils peuvent êtres rédigés sous le contrôle d’un notaire ou sous seing privé, c'est-à-dire entre associés.Compte tenu de la complexité des formalités de constitution et de la rédaction des statuts, le recours à un notaire est préférable, voire indispensable lorsqu'il y a apport d'immeuble ou présence d’époux dans la SCI. Il vous en coûtera entre 1 000 et 1 500 euros.Vous devrez ensuite publier un faire-part de naissance de la société dans un journal d’annonces légales, laquelle société sera immatriculée au registre des sociétés. La SCI ainsi constituée a une durée de vie de 99 ans.Bien évidemment, en marge des formalités administratives, chaque associé doit faire un apport dont la valeur n'est pas obligatoirement égale. Il peut s'agir d'une somme d'argent, d'un bien immobilier, de meubles ou de matériel. L'ensemble des apports constitue le capital social de la société.Chaque associé reçoit en retour un certain nombre de parts sociales correspondant à la valeur de son apport.

Avec quel objectif ?

Différents objectifs peuvent motiver la constitution d’une SCI.Pour un couple, la SCI est ainsi un outil idéal pour acquérir et conserver un bien. En cas de décès de l’un des conjoints, le défunt peut garder le logement sans être inquiété par les héritiers.Grâce à un don ou un leg au survivant, ceux-ci ne pourront pas le contraindre à dissoudre la société et à vendre l'immeuble dès lors qu'il possède la moitié des parts. Si aucun don n’a été formulé, les parts tomberont dans la succession au bénéfice des héritiers.

La SCI permet également de transmettre un patrimoine immobilier dont on est déjà propriétaire ou dont l'acquisition se fait après la constitution de la SCI. Il est ainsi possible de procéder à une donation de parts de cette société à ses enfants.

Enfin, la constitution d’une SCI est très prisée des commerçants, artisans et professionnels libéraux. Cela leur permet d’acquérir ou construire des locaux professionnels qu'ils loueront ensuite à l'entreprise exploitante ou à un professionnel. Avantages : les biens sociaux sont à l'abri des poursuites des créanciers de l'un ou l'autre des associés ; seules les parts sociales de l'associé défaillant peuvent être saisies et non les immeubles sociaux ; les loyers sont déductibles des bénéfices de l'entreprise ou du professionnel locataire ; l'entrepreneur peut léguer l'entreprise à un de ses enfants qu’il juge apte à poursuivre l'activité et en donnant des parts de SCI aux autres.

Les avantages de la SCI ...

Le principal avantage de la SCI est de faire mieux que l’indivision. Dans l’indivision, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité et chaque propriétaire peut, à tout moment, imposer à l'autre de vendre le bien pour en partager le prix. Dans une SCI, c'est la règle de la majorité qui joue et un associé aura beaucoup de mal à sortir sans l'accord des autres.La SCI permet aussi de fixer librement les pouvoirs des gérants selon la rédaction des statuts.

La SCI échappe à l’impôt sur les sociétés (IS). Si des logements sont en location, les loyers sont néanmoins soustraits à l’impôt. Ils sont répartis entre les associés, au prorata de leurs parts, et sont déclarés par les associés au titre des revenus fonciers. Mais cela ne fait qu’un seul niveau d’imposition, au lieu de deux (l’un au niveau de la société et l’autre au niveau de l’individu) pour les entreprises soumises à l’IS.

Elle permet de transmettre un bien à ses enfants s’ils sont associés. La transmission de la part des parents aux enfants pourra se faire de manière progressive, par petites fractions, ce qui impliquera un coût fiscal mieux étalé dans le temps.

... et les inconvénients !

Une SCI ne peut pas acheter pour revendre ou opérer des transactions immobilières.
Il faut faire vivre la SCI. Les associés doivent tenir une assemblée générale par an, au cours de laquelle le gérant fait son rapport.

Les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital social. Il est donc important qu’un climat de confiance règne autour du projet commun.
La liberté de décision est réduite. Les associés devront s’entendre à la majorité, voire à l’unanimité selon les statuts.

En conclusion, en cultivant une bonne entente avec vos associés, la formule de la SCI peut être une solution pour accéder à la propriété assez facilement, avec un apport financier raisonnable. Alors, la SCI, pensez-y !

Financement

Trouver un crédit

Le crédit à taux fixe

Le taux est fixé par contrat à la mise en place du crédit et ne varie plus durant toute la durée du prêt, quelle que soit l’évolution du marché. Ce genre de crédit est plébiscité en période de stagnation des taux, puisque même en cas de remontée, vous conserverez le taux initial. Sachez également que les mensualités peuvent être modulées durant le prêt, après avoir observé une période minimale de 1 à 2 ans.

Généralement calculé par rapport au taux des emprunts d’Etat, le taux du crédit est logiquement plus élevé qu’une offre à taux révisable. Ainsi, en cas d’une baisse des taux, votre prêt restera au taux initialement prévu à moins que vous envisagiez la renégociation du prêt, mais cela a un coût.

Le prêt in fine

Ce prêt s’adresse aux investisseurs fortement fiscalisés qui désirent financer un achat destiné à la mise en location. Il vous permet de rembourser en une seule fois le capital emprunté au terme du crédit. Pendant toute la durée du financement, vous ne remboursez que les intérêts sur la totalité du prêt. Parallèlement au paiement des intérêts, vous placez tous les mois une somme d'argent sur un contrat d'assurance vie ou de capitalisation. Cette épargne ainsi constituée représentera le capital nécessaire au remboursement du montant emprunté.

Ce montage vous permet d'obtenir un montant d'intérêts constant, déductible des revenus fonciers, et par conséquent, de réduire votre imposition. Au rayon inconvénients, sachez que la durée de l’emprunt est incertaine car elle ne dépend que de la performance du placement permettant le solde. Le coût d’assurance est, quant à lui, plus cher que pour un prêt classique.

Le prêt relais

Ce type de prêt vous permet d'assurer le financement d'un nouveau bien immobilier avant que vous n'ayez vendu votre logement actuel. Pour compenser un décalage de trésorerie, le prêteur va vous avancer une partie de l’épargne immobilisée dans votre logement, entre 50% et 80% de la valeur du bien à vendre. Pendant la durée de ce prêt, vous ne remboursez que les intérêts qui seront déduits du fruit de la revente. Le capital sera exigible en une seule fois lorsque la vente de votre bien actuel sera effective. Ce financement est donc assuré sur une durée limitée (12 à 24 mois) et remboursable à tout moment sans pénalités. Attention, car pendant cette période, il vous faudra cumuler les mensualités du crédit relais, celles d’un éventuel crédit complémentaire et peut-être celles du crédit toujours en cours sur votre précédent logement

Le crédit immobilier à taux variable (ou révisable)

Ici, les taux d’intérêt varient à la hausse comme à la baisse durant toute la durée du crédit. Ils évoluent en fonction des taux courts et longs en vigueur. Deux types de prêts à taux révisables sont proposés : les prêts à taux révisables purs et les prêts capés.

Prêts à taux révisable pur

Les prêts à taux révisable ont le mérite d'être, en début de financement, moins élevés que ceux proposés dans le cadre d'un crédit à taux fixe. Un écart de 2 % en faveur d'un taux variable proposé au départ du prêt offre, en effet, un gain substantiel. Bien qu’attractifs, ils présentent néanmoins un risque sur le long terme, soumis qu’ils sont, aux évolutions des taux du marché. 
Les prêts à taux révisables se situent actuellement tous en dessous de 4% et ce, quelle que soit la durée d'emprunt.

Les variations de taux peuvent être répercutées sur les mensualités (plus ou moins importantes selon la variation du taux), sur la durée (plus ou moins longue) ou les deux à la fois. Dans ce cas, les hausses de taux sont dans d’abord répercutées sur la mensualité dans la limite de 70 ou 80 % de la hausse de l’indice de l’inflation de l’année en cours. Si cela ne suffit pas, c’est alors la durée qui est rallongée.

Votre établissement de crédit ou votre banque doit vous offrir la possibilité de passer à un taux fixe sans pénalités, à chaque révision du taux.

Prêts capés

Leur fonctionnement est le même que pour les prêts à taux révisable pur avec en plus, l’instauration d’un plafond à la hausse du taux, appelé « cap ». Ainsi, les hausses de taux ne peuvent dépasser 1 à 3 points au dessus du taux de départ. En contre partie, les prêts capés sont plus onéreux que les taux variables purs et parfois même que les taux fixes.

Les prêts relais

Pratiquement un acquéreur sur deux vend son bien pour en acquérir un autre. Dans la majorité des cas, l’argent nécessaire à l’achat est immobilisé dans votre logement. Pour ne pas laisser passer votre chance, une solution : le prêt relais.

Principe

Vous êtes propriétaire et vous avez l’opportunité de réaliser une belle acquisition. Problème : il est difficile de faire coïncider la date de vente de votre bien avec celle du nouvel achat. Dans bien des cas, vous devrez réaliser votre acquisition rapidement sous peine de voir l’affaire vous passer sous le nez. Vous allez donc être confronté à un décalage de trésorerie puisque vous ne pourrez payer le nouveau bien avec l’argent issu de la vente de votre résidence principale, celle-ci n’ayant pas encore trouvé acquéreur.

Sachez que les banques et établissements de crédits offrent une solution sous la forme d’un prêt relais. Le prêteur va vous avancer une partie de l’épargne immobilisée dans votre logement, entre 50% et 80% de la valeur du bien à vendre, selon les établissements. 

Il peut également être accordé pour d’autres raisons (attente d’une succession, indemnisation d’un sinistre). Il se peut que la banque vous demande une estimation, soit d'une agence, soit d'un notaire, pour évaluer la valeur du bien. Vous disposerez de 12 à 24 mois pour vendre votre bien.

Plusieurs formules

Différentes formules de prêts relais existent selon votre capacité d’endettement. Notez que la banque ou l’établissement de crédit exigera une garantie sous la forme d’une hypothèque ou d’une caution d’un organisme spécialisé. Le montant de la garantie doit être au moins égal au montant total du prêt accordé.

Le prêt relais sec : Formule adaptée si la somme issue de la vente de votre bien est égale ou supérieure au coût de votre acquisition. Mais jugé trop onéreux pour le prêteur et pas assez rentable, certaines banques ne le proposent plus.

Le prêt relais jumelé avec un prêt amortissable classique : La banque ou l’établissement de crédit vous prête jusqu’à 80% de la valeur du bien à vendre et complète vos besoins en financement par un prêt amortissable. Vous rembourserez chaque mois les intérêts du prêt relais plus les échéances du prêt classique, qui incluent les intérêts et l'amortissement du capital. Cette solution de financement est avantageuse (taux d’intérêt inférieurs à ceux d’un prêt relais sec), à condition que vous puissiez supporter les échéances mensuelles. Dans la plupart des cas (c’est valable aussi pour la formule suivante), vous n’aurez pas de frais de dossiers, le prêteur se rémunérant sur ceux inhérents à l’ouverture du crédit.

Le prêt relais jumelé avec un crédit à long terme : Même principe que précédemment, mis à part la nature du crédit qui permet d’alléger les charges mensuelles. Par contre, vous devrez rembourser les intérêts en une seule fois et à une échéance précise, en même temps que le capital emprunté. Cette période, dite de « franchise », peut s'étendre jusqu'à 12 mois. A l'issue de cette période de franchise et dans le cas où vous n'avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt, vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dus, majorés des intérêts cumulés de la première année. Le coût final sera plus important que celui du prêt amortissable classique.

Fiscalité et patrimoine

La défiscalisation

Loi Monuments historiques

Le principe de cette loi repose sur la sauvegarde du patrimoine national. Des aides sont ainsi accordées aux personnes fortement imposées et assujetties a l'ISF qui veulent acheter et restaurer des biens classés aux Monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire.

Comment ? Les déficits fonciers (travaux, intérêts d’emprunt, frais d’hypothèque) sont imputés sans limitation sur le revenu global du propriétaire. Le propriétaire est également exonéré des droits de succession et cela même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur. Pour ce faire, les héritiers, donataires ou légataires doivent signer une convention avec le Ministère de la Culture et le Ministère des Finances. Le bien classé ne peut, en outre, être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans autorisation du ministère de la Culture.
Une fois restauré, le bien doit être loué à un tiers pendant trois ans.

Loi Girardin
Entrée en vigueur depuis juillet 2003, elle est en fait née en 1986 sous l’appellation Paul. Elle a pour objectif d'inciter les Français à investir dans l’immobilier Outre Mer pour participer au dynamisme économique des Dom-Tom

Comment ? Les personnes intéressées ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les Dom-Tom peuvent défiscaliser entre 25% et 50% du montant de l'acquisition d'un bien immobilier neuf. Elles ont jusqu’au 31 décembre 2017 pour le faire à condition d’être imposable à hauteur minimale de 10.000 euros. Les logements construits ou rénovés doivent être loués pour une durée minimale de six ans.

Loi Demessine/Z.R.R.

Le régime de la loi Demessine a été instauré par la loi de finances 1999. Reconduite en 2002, cette loi devrait disparaître ou être aménagée à la fin de l’année 2006.

Adopté quatre ans après la création des Zones de revitalisations rurales (Z.R.R.), ce dispositif entend réduire les inégalités de développement sur le territoire national.

Comment ? Acquérir ou construire un logement neuf dans une résidence de tourisme à la campagne permet de profiter de cet outil de défiscalisation. Pour cela, l’investisseur doit payer un impôt minimum de 2000 euros pour une personne seule et 3500 euros pour un couple. La réduction d’impôt est, elle, égale à 25% du montant de l'acquisition, avec un plafond de 50.000 euros pour une personne seule et de 100.000 euros pour un couple marié. Le propriétaire peut séjourner dans le logement jusqu'à 8 semaines par an.

Loi de Robien recentré
Instaurée en juillet 2003 en remplacement du dispositif Besson, la loi de Robien, plus avantageuse sur le plan fiscal, est devenue Robien recentré le 3 mai 2006. Elle entrera en vigueur le 1er juillet 2006

Le but pour l’Etat est de développer un parc locatif intermédiaire entre le secteur libre et le secteur HLM, pour les revenus moyens. Ce texte cible donc les classes moyennes qui n’ont pas accès aux logements HLM. Le recentrage vise à favoriser son application dans les agglomérations les plus sensibles.

Comment ? Cette loi s’adresse à ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier neuf destiné à la location, et qui payent plus de 3000 euros d’impôts. Ils pourront amortir le prix d'acquisition du logement au taux de 8 % les cinq premières années, puis de 2,5 % les quatre années suivantes. A l’issue des 9 ans et jusqu'à 15 ans, il est possible de continuer à amortir à raison de 2,5% par an. Le dispositif permet également de déduire des revenus fonciers, les charges, les frais et la totalité des intérêts pendant la durée du financement.

Loi Borloo populaire
Le 3 mai 2006, le Sénat a adopté la proposition de loi « Engagement national pour le logement » qui complète le dispositif Robien en lui ajoutant la version Borloo. Elle sera effective à partir du 1er juillet 2006.

Plus social, ce dispositif présente des plafonds de loyers inférieurs d'environ 20% à ceux en vigueur dans le Robien. En contrepartie, l’avantage fiscal est supérieur. Le but est de proposer, là où le marché est cher, de nouveaux logements locatifs neufs avec des loyers inférieurs de 30 % au niveau du marché.

Comment ? Comme pour le Robien, la loi permet de réaliser des économies d'impôts en acquérant un bien immobilier neuf destiné à la location, soit 6% pendant sept ans et 4% les deux années suivantes, avec possibilité de continuer six ans de plus à 2,5%. Le bien doit être conservé pendant une période minimale de 9 ans. Les charges, les frais et la totalité des intérêts sont déductibles des revenus fonciers pendant la durée du financement

Déficit foncier
Il s'agit d'encourager la rénovation de biens locatifs grâce à une réduction d’impôts

Comment ? Les propriétaires d’appartements en location qui envisagent de donner une seconde jeunesse à leur bien peuvent déduire des revenus fonciers les dépenses inhérentes aux travaux. Le déficit foncier, s’il existe, est imputable, hors intérêts d’emprunt, sur le revenu global jusqu’à 10.700 €  par an de travaux pendant six ans. Le surplus éventuel de déficit foncier au delà de la limite de 10700 € par an peut être déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes. Notez que les travaux de construction et d’agrandissement ne rentrent pas dans les conditions de cette loi.

Loi LMP (Loueur meublé professionnel) 
Le but est de permettre aux contribuables fortement fiscalisés et propriétaires de locations meublées de réduire ses impôts sur le revenu.

Comment ? Après s’être inscrit au registre du Commerce et des Sociétés et sous réserve de générer plus de 23000 € de recettes locatives annuelles, ce statut fiscal vous permet de réduire vos impôts (au minimum 50 000€ sur 1 an), de récupérer la TVA sur votre acquisition, d'être exonéré de taxation sur la plus-value à la revente, d'avoir des avantages fiscaux supplémentaires si vous êtes redevable de l'ISF.

Loi LMNP (Loueur meublé non professionnel) 
Il s'agit de permettre aux contribuables qui désirent louer des logements meublés mais qui n'atteignent pas le seuil de 23000 € de recettes annuelles, d'accéder au statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Comment ? L’amortissement du bien immobilier est d’environ 4% par an et 10 à 20% par an pour le mobilier. Dans le cadre d'un investissement en résidence avec services (résidence d'étudiants, résidence pour personnes âgées, résidence de tourisme), la TVA est remboursable.

Le statut LMNP permet également de déduire les charges liées à l'activité de location en meuble des revenus de même nature et donc de générer des revenus complémentaires non imposés. Le logement doit être loué pendant au moins 11 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.

Le démembrement de propriété

Droits et obligations de l'usufruitier
L'usufruitier peut habiter lui-même l'immeuble démembré ou le louer et percevoir les loyers correspondants, mais il ne peut le transmettre ou le vendre. Comme il dispose des pouvoirs d'administration et de gestion du bien, il a le devoir de garantir le bon état d'usage du bien et son entretien. Il peut, en revanche donner, vendre ou hypothéquer son droit d'usufruit, puisqu'il s'agit d'un droit réel, publié au fichier des hypothèques. Le droit d'usufruit est, par ailleurs, un droit viager, qui s'éteint au décès de son titulaire, même en cas de vente ou de donation du droit.

En tant qu’usufruitier du bien, vous êtes imposable sur les revenus perçus. Vous bénéficiez néanmoins d'une déduction des charges sur vos revenus fonciers. En cas de déficit foncier provenant de dépenses liées à des réparations importantes, celui-ci est imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Pour cela, l'immeuble doit être loué trois ans au minimum. L'excédent et les intérêts d'emprunt sont imputables sur les revenus d'emprunt des dix années suivantes.

La vente de la pleine propriété de l'immeuble est obligatoirement soumise à l'accord respectif de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

Droits et obligations du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans droits d'enregistrement à payer, que le démembrement provienne d'une succession, d'une donation ou d'un contrat. Cependant, il ne peut ni occuper l'immeuble, ni le donner en location, sans l'accord de l'usufruitier. Il est par ailleurs chargé des grosses réparations (gros murs et voûtes, poutres et couvertures entières, zingueries, digues et murs de soutènement et de clôture, ravalement lié à l’étanchéité). Légalement, le nu-propriétaire n'est pas obligé d'effectuer ces travaux et l'usufruitier ne peut l'y contraindre. Bien évidemment, ce n’est pas dans son intérêt de voir se dégrader le bien.

En tant que nu-propriétaire du bien, vous pouvez seulement déduire des revenus fonciers de vos autres immeubles les dépenses de grosses réparations. En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global, sans limitation, à condition que le démembrement résulte d'une donation ou d'une succession entre parents jusqu'au quatrième degré inclus (neveu, cousin, oncle, grand-oncle). Vous bénéficiez également d'une déduction des dépenses de réparation, d'entretien et d'intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers d'autres immeubles ou sur les revenus fonciers des dix années à venir.

La vente de la pleine propriété de l'immeuble est obligatoirement soumise à l'accord respectif de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

Le régime des plus values

Le calcul de la plus-value
On détermine d’abord la plus-value brute, qui est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, tels qu’ils ont été stipulés dans l’acte. Sachez que le prix de cession peut être majoré de certaines charges et indemnités (frais de mainlevée, commission à un intermédiaire…). Il en est de même pour le prix d’acquisition concernant les frais et dépenses liés à l’acquisition et aux travaux (construction, rénovation, réseaux et voirie imposés par la collectivité.
Deux abattements sont ensuite à prendre en compte : un abattement fixe de 1000 € et un abattement de 10 % par an au-delà de la cinquième année de détention. La nouvelle somme obtenue est alors taxée au taux proportionnel de 16 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux additionnels fixés à 11% depuis janvier 2005.

Les plus-values exonérées
Les plus-values sont exonérées dans les cas suivants :
- lors de la cession d'un bien détenu depuis plus de 15 ans (22 ans avant 2004). Etant donné qu'un abattement de 10% par an au delà de la cinquième année de détention est appliqué, cela génère une exonération totale au terme de la quinzième année.
- lors de la cession d’un bien dont le montant n'excède pas 15 000 €.
- lors de la cession de la résidence principale à condition que l'immeuble vendu soit la résidence principale au jour de la vente et qu’il ait été occupé depuis le jour de son acquisition ou de son achèvement par le vendeur en tant que résidence principale. Si ce n’est pas le cas, il doit avoir été occupé au moins cinq ans en qualité de résidence principale. Si ces conditions ne sont pas respectées, la vente est soumise au régime général des plus-values immobilières
- lors d’une expropriation demandée par déclaration d’utilité publique, sous condition de remploi dans les six mois de l'indemnité d'expropriation.
- lors d’opérations de démembrement ou assimilées.

retour en haut de page

Après l’achat immobilier

Déménager

Le déménagement est souvent une grande source de stress et d'énervement. Voici en quelques lignes un mini-mémo qui vous permettra de ne pas oublier les étapes principales !

Le courrier
Durant 6 mois minimum, La Poste peut vous faire parvenir quotidiennement à votre nouvelle adresse tous les courriers, lettres et colis, qui vous sont adressés à votre ancienne adresse. Allez à La Poste en vous munissant d’une pièce d'identité et déposez une demande de réexpédition définitive.

L'électricité et gaz
Pour arrêter votre abonnement, téléphonez à votre agence EDF-GDF Services. Contactez rapidement l'agence dont dépend votre nouveau domicile pour être raccordé dès votre installation.

Le téléphone

Contactez votre agence France Télécom et indiquez la date à laquelle vous souhaitez faire couper la ligne actuelle.
Sachez qu'un message peut être diffusé à votre demande et gratuitement par France Télécom sur votre ancienne ligne pendant deux mois à compter de sa résiliation. Par ailleurs, conserver votre numéro de téléphone à votre nouvelle adresse est possible.Deux conditions pour bénéficier de cet avantage : en faire la demande et avoir déménagé dans le même quartier.

Abonnements
N'oubliez pas de signaler vos nouvelles coordonnées à toutes les revues ou services divers auxquels vous êtes abonné. Donnez-vous un délai suffisant pour que le changement se fasse dans de bonnes conditions, pour éviter ainsi toute interruption de vos abonnements.

Assurances
• Habitation – Tout logement doit obligatoirement être assuré. Il est donc très important de communiquer à l'assureur l'adresse de votre nouvelle habitation. N'oubliez pas de faire résilier le contrat de votre ancienne adresse si nécessaire.
• Automobile – En cas de changement de département, votre immatriculation change et justifie l'actualisation de votre carte grise dans un délai d'un mois maximum ; faute de quoi cet oubli peut être sanctionné en cas de contrôle. Dans tous les cas n'oubliez pas de signaler votre nouvelle adresse à votre assureur.

Administration
Prévenez votre centre de Sécurité Sociale, votre caisse d’allocations familiales, votre centre d’impôts et votre antenne Assedic si vous êtes demandeur d’emploi. L’administration a mis en ligne un service qui permet de déclarer, gratuitement, par Internet et en une seule opération, son changement d'adresse à plusieurs organismes de son choix.

Allez sur : http://www.changement-adresse.gouv.fr
Vous êtes à présent assurés d'avoir de recevoir votre courrier et vos magazines préférés, d'avoir de la lumière, de pouvoir cuisiner, et téléphoner... bref de reprendre le cours normal de votre vie dans votre nouveau sweet home... Il ne reste plus qu'à remplir les cartons !

Assurer son habitation

Qu’assurer ?

En matière immobilière, l’assurance multirisque habitation est la couverture incontournable.Il existe bien des contrats spécialisés pour assurer une œuvre d’art ou autre objet de grande valeur mais ils sont plus marginaux. L’assurance multirisque habitation offre plusieurs combinaisons possibles de garanties de base et de garanties complémentaires. Votre assureur vous permettra de faire les choix les mieux adaptés à votre situation et vos besoins.
A la base , l’assurance multirisque habitation garantit le contenu de votre appartement (meubles, affaires personnelles, embellissements réalisés), votre responsabilité concernant les dommages éventuels causés aux voisins et votre responsabilité à l’égard de votre propriétaire si vous êtes locataires (c’est la garantie des risques locatifs).L’assurance couvre également quatre grands risques : incendie et explosion, dégâts des eaux, vol et vandalisme et bris de glace. Pour ce qui est du vol, les assureurs exigent de l’assuré qu’il prenne certaines mesures, à savoir : un système de fermeture des portes à deux ou trois points, des fenêtres munies de volets, de persiennes ou des barreaux de fer ayant un écartement maximum de 17 cm (surtout pour les logements situés au rez-de-chaussée). Pour les maisons isolées, l’installation d’un système de télésurveillance peut être exigé par l’assureur.

Pour les objets précieux (bijoux, fourrures, collections), chaque assureur a ses propres modalités d'évaluation et fixe ses plafonds de garantie. Généralement, les objets précieux et bijoux ne sont couverts que pour une proportion (entre 10 et 40%) du capital mobilier assuré. Pour les collections ou bijoux de grande valeur, une expertise préalable est préférable.

En plus de l’immobilier, l’assurance multirisque habitation peut permettre de protéger la responsabilité civile individuelle de chaque membre de la famille et couvrir les accidents de la vie courante.

Peut-il y avoir de mauvaises surprises ?
Il existe des différences notables de couverture d’un contrat à l’autre.Ne vous arrêtez donc pas à la seule ligne des tarifs mais étudiez bien les modalités de la franchise, le capital mobilier couvert en cas de sinistre (valeur estimée de tous les biens -meubles, vêtements, appareils- conservés dans le logement) ou encore les clauses d’exclusion de garantie comme la clause d'inhabitation qui suspend la garantie au-delà du 90ème jour d'inoccupation (parfois dès le 60ème jour) du logement assuré.

En cas de sinistre
Vous avez cinq jours ouvrés (48 heures en cas de vol) pour prévenir votre assureur, par lettre recommandée avec avis de réception. Indiquez votre nom, le numéro du contrat, la date et la nature du sinistre et la description des dommages. Mentionnez également l’existence éventuelle de dégâts chez vos voisins ou dans l’immeuble.

La copropriété

Le règlement de copropriété
C’est le texte de référence de la copropriété. Il est obligatoire et doit être respecté par tout nouveau copropriétaire.
Le règlement détermine les droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives et communes, les modalités de gestion et le fonctionnement interne.

Doivent apparaître dans le règlement :
- La destination de l’immeuble (strictement résidentiel, commercial ou mixte).
- La désignation et la description générale des bâtiments.
- Le détail des parties communes et des parties privatives. Sont généralement reconnues comme parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, les canalisations, le gros œuvre des bâtiments, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs.
- Les conditions de jouissance et d’administration de ces parties communes et privatives : problèmes d'encombrement, de stationnement, de bruit, horaires de livraison, consignes en cas d'incendie, modalités d'usage de